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　　如今，商业综合体在一二线甚至是三四线拔地而起。然而，由于部分城市自身的经济基础、市场容量及环境的尚未成熟，商业综合体在面临供需失衡运营艰难的同时，也逐渐暴露出传统封闭形态的运营问题。加上在互联网电商冲击、行业变革促使房企需要互联网式的创新思维去化解目前所面临的高度竞争问题。由此，房企开始探究创新的商业模式，打造了更为关注消费体验和社交属性的街区综合体项目。“街区综合体”如何革新传统商业模式、抵御电商冲击呢？

　　产品理念是街区综合体与其他形态的商业类型最首要的差异点。街区综合体提倡的是“以人为中心”的概念。具体来讲，街区综合体主要从城市发展、人性、文化的角度出发，通过结合居住环境和商业配套，把人们从传统的封闭式居家生活中引导出来。街区综合体源于意大利，流行于欧洲国家。后因市场广为认可该类型产品所传达的“要注重并满足消费体验及社交需求”特色，之后，该产品理念也逐渐在我国商业项目发展中蔓延，帮助企业挖掘创新型模式的价值。

　　瑞安房地产的新天地、嘉凯城的城市客厅以及阳光100的街区综合体等，都是秉持着“以人为中心”的开发思路打造商业地产项目。以阳光100为例，企业在其三大商业主力产品（都市Village、小镇Village和度假Village）的基础上，引入了这样的产品理念，实现了商业模式的转型，打造了“阳光100街区综合体”。该产品主张“打造时尚城市功能，弘扬城市地域文化，面向未来生活方式”三大价值方向。企业以时尚街区的形态呈现项目，通过注入多维业态加以整体运营，力求满足都市人所追求的体验消费和社交需求。

　　与城市综合体、购物中心类的商业项目不同的是，街区综合体主要采用的是低层建筑、有文化特色的设计风格。一方面，由于商业建筑的尺度设计是影响人对其建筑感受的关键因素之一，而街区综合体项目强调的是一种互动体验，因此采用低层建筑利于营造“与人亲近”的气氛，故各栋建筑普遍以3-4层建筑高度为主。另一方面，根据政府保留历史建筑的意图而建造有文化特色的建筑，或是依据项目定位打造年轻时尚化等风格，都旨在增强街区综合体有别于封闭独栋式的商业的特色。

　　作为既保留城市历史文化气息又传承物质文明的案例，上海新天地已然成为其他房企借鉴模仿打造的典型项目。该项目在整体建筑风格上融合了中西文化，将上海特有的石库门旧里弄与极具时代感的新建筑群融为一体。外表“整旧如旧”，工程人员以保留石库门房子原貌为原则，按照当年的图纸进行修建，堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样；墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌；内部“翻新创新”，设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，改造成全新概念的经营消费场所，以配合新的功能使用。

　　阳光100柳州窑埠古镇作为柳州城市会客厅，正是以“再现窑埠古镇古朴风貌，复兴古埠码头昔日繁荣”为思想原则，将柳州的开埠历史文化元素引入商业业态，力求打造商业旅游的品牌项目。窑埠古镇不仅在外部整体设计上采用水系景观和古镇建筑风格，而且内部设置的体验式业态如主题客栈、商务会馆等场所也统一运用了古色古香的格调，提升项目整体的文化韵味及游玩价值。同时，项目开放式的空间设计亦进一步增强了体验式消费场景的属性。

　　项目业态主题布置采取时尚与文化相结合，以区别于其他购物中心。其中，客栈是精品主题式客栈，以古色古香的格调做店面布局，重在给消费者一种历史记忆再现，突出其丰富的文化内涵，从而使得消费价值提升；餐饮品类拒绝单一化，汇聚世界特色美食，具备国际化，迎合更多人口味，且餐饮业态占比最大，以保障项目每天有人流出入；休闲品类的业态主要以书吧、咖啡店、甜品屋等，打造一种浪漫、温柔与沉静的文化氛围；红酒会所、商务会馆布局在四合院里，是该项目最有特色的业态之一，明显区别与该城市其他商业综合体，会所还能起到宣传品牌、传播文化的作用；在文化方面业态设体验式精品店——巧克力博物馆、玩具博物馆、民族手工艺制作，可提升项目的文化价值认同感；购物方面，吸引名品时尚品牌，以提高项目的整体价值，项目与柳州五星商厦、工贸等传统商业封闭式购物环境相比，窑埠古镇以街区式的开放消费空间及独有的城市文化底蕴。

　　一是自持为主。如上海新天地项目全部是自持，由业统一招租，整体运营。这样便于集中资源，调控业态和风格。对于商户，在运营过程中除收取一定保底租金外，同时还享有租户一定比例的收成。另外，自持比较容易调整定位。如瑞安房地产打造的“天地”系列，其中上海新天地根据不同阶段打造商业主题，第一阶段强调定位的综合性，集餐饮、娱乐、购物、旅游和文化为一体；第二阶段，打造为上海市中心具有历史特色的都市旅游景点，第三阶段，为时尚的国际交流和聚会地。由此该模式最大的优点就是自己主导运营，灵活高效。

　　但商业地产重资产运营、资金沉淀厉害，在资金安排上，瑞房主要采取：① 通过整体出售非核心的商业资产来提高资产周转率、缩短投资回报周期；② 增加票据发行及“以新置旧”的方法，使长短期债务结构有明显的优化；③ 引入战略投资者，进行项目公司的股权方面的交易，香港永菱通则是最为典型的早期战略合作方；④ 试水金融创新，设立信托计划拓展融资渠，推出首支持有型商业地产信托项目“平安财富?安睿1号”等。（详见专题《“新天地”磨砺出，看瑞房如何玩转城市更新》）

　　二是自持与出售结合。该模式目前被运用的比较广泛，如万达、阳光100等企业在街区式商业项目运营上现均已采用该种方式。具体操作以阳光100柳州窑埠TOWN为例，柳州阳光100窑埠TOWN项目自持比例为60%，销售部分占40%。自持部分由企业进行统一的招商、运营、管理；已售部分，阳光100在业态方面做引导，主要分为三种形式：第一种是阳光100负责招商，找到适合的项目，引进并谈租金；第二种是售出部分自己招商，但须遵守管理控制，如没有烟道的地方，不能做餐厅；第三种是通过售价进行调节，比如10万每平方米的地段适当引进品牌和连锁店。此外，在资金运作上，阳光100采用“轻资产”模式，即首先入少量资金持有项目的原始股份，再通过基金间接持有已售股份，如引入光大安石入股，并与建立起全面战略合作关系。企业可整合光大资源优势和自身的产品和营销优势，重点发展小股操盘项目。这样一旦项目做不好时沉淀资金也有限，在前期投资中比较容易回本，且跟投基金还能长期享受项目收益分成。

　　另一方面，在具体规划上，配合建筑风格做适当安排，以增加销售额。如将四合院的建筑出售作为商业用途，如开设会所等，已经赢得了市场的认可，自2014年下半年推出，截至2015年10月，48栋楼已售出29栋，每栋总价均在1千万元以上。2014年1-10月，销售2.5亿，整个项目已经卖了16亿，均价约30000元/平方米，而四合院的预计销售50000元/平方米左右。地下商业已销售70%，余下的30%在2016年可能会提高价格推盘。在资金回收方面，售卖项目的40%就可以把现金流转为正数。